CASE STUDY 導入事例

コンサルティング会社(千葉県)

相続コンサルティング

導入のきっかけ

税制改正により平成27年(2015年)1月1日から相続税の基礎控除が引き下げられました。この基礎控除とは、一定の金額を超えると相続税が発生するボーダーラインであり、この改正により従来は相続税の課税対象外だった人も相続税を納めることになりました。

■被相続人数の推移

■相続財産の金額の構成比

相続財産 金額構成比
1位 土地 38.0%
2位 現金・預貯金等 31.2%
3位 有価証券 14.4%

【出典】平成28年分の相続税の申告状況について|国税庁

 

特に大都市圏ではその影響が大きく、「戸建ての家を持っていると相続税がかかる」とまで言われています。
これは 土地価格が高いと、それだけで基礎控除枠を超えて相続税が発生する可能性があり、相続財産の金額構成比で土地が占める割合が約4割という結果からも土地の評価が相続税を計算する上でいかに重要であるかが分かります。
だからこそ、相続問題解決・対策を総合的にプロデュースする立場として、お客様に不動産価格を分かりやすく客観的に説明する方法を探していました。

改善したこと

あるコンサル例ですが、資産家の方が高齢者施設に移り、実家が空家になるので、取り壊してアパート経営を検討していました。ただ、「TAS-MAP 収益評価」によれば期待できる家賃収入は少なく、空室率も高いエリアで、TASキャッシュフロー表によるローンシミュレーションから見ると十二年後に赤字経営に転落する可能性がありました。そこで、今回は実家を売却し、その資金で都心市街地の中古区分マンションを入居者付きで買い替える提案をしました。このように不動産の潜在価値をレポートで明瞭に示しつつ、代替案として優良な収益不動産に組み換え、将来の納税資金を蓄積できるライフプランを提示することで、お客様からより一層の信頼と正式依頼を受けることができました。