お客様の所有不動産を含めた資産を把握することで、適切なアドバイスができるようになりました！
| 業種 | エリア | 導入時期 |
|---|---|---|
| コンサルティング | 千葉県 | 2017年4月 |
お客様から相続対策として「何から始めればいいのか」「現時点での相続税の概算額を知りたい」などの相談を受けますが、「不動産」の価値が把握できないため、適切なアドバイスが困難でした。
お客様の所有不動産を含めた資産を把握することで、相続税の納税資金をいかに準備するかという対策だけでなく、所有財産のポートフォリオを変更することにより相続税額そのものの引き下げるアドバイスができるようになりました。
導入のきっかけ
税制改正により平成27年1月1日から相続税の基礎控除が引き下げられました。
この基礎控除とは、一定の金額を超えると相続税が発生するボーダーラインであり、この改正により従来は相続税の課税対象外だった人も相続税を納めることになりました。
この基礎控除とは、一定の金額を超えると相続税が発生するボーダーラインであり、この改正により従来は相続税の課税対象外だった人も相続税を納めることになりました。
■被相続人の推移
■相続財産の金額の構成比
| 相続財産 |
金額構成比 |
|
|---|---|---|
| 1位 | 土地 | 38.0% |
| 2位 | 現金・預貯金等 | 31.2% |
| 3位 | 有価証券 | 31.2% |
特に大都市圏ではその影響が大きく「戸建ての家を持っていると相続税がかかる」とまで言われています。
これは、土地価格が高いとそれだけで基礎控除枠を超えて相続税が発生する可能性があり、相続財産の金額構成比で土地が占める割合が約4割という結果からも土地の評価が相続税を計算する上でいかに重要であるかが分かります。
だからこそ、相続問題解決・対策を総合的にプロデュースする立場として、お客様に不動産価格を分かりやすく客観的に説明する方法を探していました。
改善したこと
あるコンサル例ですが、資産家の方が高齢者施設に移り、実家が空家になるので、取り壊してアパート経営を検討していました。
しかし「TAS-MAP 収益評価」で見てみると、期待できる家賃収入は少なく空室率も高いエリアで、TASキャッシュフロー表によるローンシミュレーションから見ると12年後に赤字経営に転落する可能性がありました。
そこで、今回は実家を売却しその資金で都心市街地の中古区分マンションを入居者付きで買い替える提案をしました。
このように、不動産の潜在価値をレポートで明瞭に示しつつ代替案として優良な収益不動産に組み換え、将来の納税資金を蓄積できるライフプランを提示することで、お客様からより一層の信頼と正式依頼を受けることができました。関連事例
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Illustration by Storyset
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