ＤＣＦ法を用いた投資評価手法

収益評価の基本のキ（第６回）
「不動産の利回り」ちゃんと理解していますか？

藤井和之
株式会社タス

前回（第５回）は、価格査定やマネジメントでのＤＣＦ法の活用について解説いたしましたが、ＤＣＦ法は不動産投資が適正かどうかの評価手法としても利用されています。

今回はその中で代表的なＮＰＶ（Net Present Value：正味現在価値）とＩＲＲ（Internal Rate of return：内部収益率）について解説します。当然のことですが、投資物件のＤＣＦが適正に作成されていることが大前提となります。

①ＮＰＶ

ＮＰＶは投資額と投資が将来生み出すキャッシュフローの現在価値を金額ベースで比較する手法です。不動産の場合は、将来生み出すキャッシュフローの現在価値に復帰価格の現在価値を加えた価値、つまりＤＣＦ法で算出した不動産価値を用います。

ＮＰＶの式は至ってシンプルで、ＤＣＦ法で算出した価値から投資額を差し引いて求めます。

ここで、ＮＰＶ＝０となる場合を資産のフェアバリュー（均衡価格・公正価格）と呼びます。

ＮＰＶがフェアバリューを下回る（ＮＰＶ＜０）場合は、不動産から得られる将来のキャッシュフローで投資額を回収することができない（＝損をする）ということですので、投資すべきでないということになります。投資を行う場合は、ＮＰＶがフェアバリューと同じか上回る（ＮＰＶ≧０）ことが必要です。

②ＩＲＲ

ＩＲＲは投資期間を通しての利回りであり、不動産投資の場合は投資してから売却（EXIT）するまでの期間を通しての利回りとなります。通常は投資の基準となる利回り（ハードルレート）を決めておきＩＲＲがそれを上回るかどうかで投資判断を行います。

ＩＲＲはフェアバリュー（ＮＰＶ＝０）となる割引率を求める方法です。例えば、不動産への投資期間が10年の場合、ＩＲＲは以下の式で算出します。

ＩＲＲの計算はExcelのＩＲＲ関数を用いることで簡単に算出することができます。なお、ＩＲＲを算出する式は多次元方程式ですので、解が複数存在する可能性があることに留意する必要があります。（図１）

図１　ＩＲＲの解は複数存在する可能性がある

一般にＩＲＲがある程度保障されるためには、最初にマイナスがありその後の数値がずっとプラスである必要があるといわれています。途中にマイナスの値が出てくると、有意な解が１つではなくなる可能性があるので注意が必要です。

ExcelのＩＲＲ関数を使用する場合は、最初のセルに投資額をマイナスで記入し、以後のセルに毎期のＮＣＦ、最後のセルに最終年度のＮＣＦ＋復帰価格を記入して計算します。