ブルーマップとは？ 有効的な活用方法や閲覧方法を紹介

金融機関が融資の与信判断を行う場合などで、不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する際には"地番”を知る必要があります。その地番検索に役立つのが株式会社ゼンリンが発行しているブルーマップです。

ブルーマップとは、住宅地図に公図を重ね合わせた地図のことで「住居表示地番対照住宅地図」と呼ばれることもあります。業務効率化を目的にブルーマップの購入を検討している金融機関も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、ブルーマップで得られる情報や活用方法、閲覧方法について解説します。

出典：岡山地方法務局『他人が所有する土地の登記事項証明書を取得することができますか？』

ブルーマップから得られる情報

ブルーマップから得られる情報としては、主に以下が挙げられます。

• 地番
• 公図界
• 公図番号
• 用途地域名
• 用途地域界
• 容積率
• 建ぺい率

ブルーマップを使わずに上記の情報を調べる場合は、建物の名称や居住者が記載してある“住宅地図”と法務局で閲覧できる“公図”を照らし合わせるという作業を行う必要があります。

しかし、ブルーマップであれば、最初から住宅地図の上に公図が重ね合わせてあるため、自分で地図を取得する手間も省けて業務効率化が期待できます。

ブルーマップの活用方法

前述したように、ブルーマップからは地番や用途地域名、建ぺい率、容積率など、さまざまな情報を得ることができます。

ここでは、金融機関におけるブルーマップの主な活用方法を3つ紹介します。

①登記事項証明書の取得

金融機関が住宅ローンや不動産担保ローンの融資を行う際、融資の可否や金額を決定する大事な指標として担保評価があります。

担保評価に必要な登記事項証明書は、法務局で誰でも請求できますが、不動産の“地番”が分からなければ申請することができません。そのような場合にブルーマップを活用することで、すぐに知りたい不動産の地番を検索することが可能となります。

出典：法務省『不動産登記のＡＢＣ』／岡山地方法務局『土地の登記事項証明書を請求するためにはどのような情報が必要ですか？』／盛岡地方法務局『土地・建物の登記事項証明書』

②用途地域の確認

金融機関が不動産購入者へ融資を行う際には、個人の属性や不動産の価値、収益力などさまざまな要素を考慮します。実際に不動産を売却する際にどれくらいの金額になるのかは、周辺環境や立地によっても異なります。そこで、不動産の価値を調べる際の参考になるのが、ブルーマップに記載されている“用途地域”です。

用途地域とは、13種類に分けられたエリア・地域を指します。住居地域・商業地域・工業地域など、土地利用を定める市街地の大枠のことです。用途地域内では、目的に応じて建てられる建物の種類や条件が決められています。

また、用途地域によって資産価値が違うため、融資額が変動します。ブルーマップを活用することで、用途地域に関する情報を取得して、融資額を判断する際の参考にできます。

出典：国土交通省『みらいに向けたまちづくりのために－都市計画の土地利用計画制度の仕組み－』

③違法建築物の確認

土地には建ぺい率や容積率といって、敷地面積に対する建築面積や延べ床面積の割合が定められています。

中古物件を担保に住宅ローンを融資する場合には、建ぺい率と容積率が守られている物件か確認することが大切です。

そして、この建ぺい率と容積率がオーバーしている物件を“違法建築物”または“既存不適格建築物”と呼びます。法律違反の物件を担保にするのはリスクがあるため、基本的に違法建築物では融資は行いません。

また、既存不適格建築物は、建築後に建ぺい率や容積率などが変更になったことで条件を満たせなくなった建物を指しており、違法建築物ではないとされていますが、建て直しや増築の際に法律に適した物件となるよう配慮する必要があるため、「売却が難しい」または「安くなる」と考えられます。よって、事前に法律を遵守した建物か確認することが重要です。

以上のように、適切な融資を行うためには、ブルーマップなどで建ぺい率や容積率を確認することがとても重要です。

出典：国土交通省『既存不適格建築物について』

ブルーマップの閲覧方法

ここでは、ブルーマップを閲覧できる方法を3つ紹介します。

ゼンリンの事業所・オンラインストア

1つ目は、発行元であるゼンリンの事業所やオンラインストアで購入して閲覧する方法です。冊子版とファイル版を選択でき、市または区別で販売されています。費用はエリアによって異なりますが、約2～8万円です。

国会図書館・公立図書館

2つ目は、国会図書館や公立図書館で閲覧する方法です。

国会図書館には東京本館と関西館がありますが、ブルーマップが閲覧できるのは東京会館のみです。全国のブルーマップが閲覧できますが、館外へ持ち出したり、関西館に取り寄せたりすることはできません。

各都道府県や市町村区で運営している公立図書館に所蔵されている場合もありますが、閲覧できるエリアは県内や近隣のブルーマップに限定されます。

どちらの図書館でも著作権法に基づく範囲内であれば有料で複写できますが、1回の複写回数が指定されていたり、見開き全面の複写ができなかったり、図書館によって利用条件があるため注意が必要です。

出典：国会図書館『ブルーマップ』

法務局

3つ目は、各都道府県の法務局で閲覧する方法です。

法務局に備え付けてあるブルーマップを閲覧するか、調べたい不動産が遠方の場合は、不動産を管轄しているエリアの法務局へ連絡する必要があります。また、複写等の利用条件についても確認が必要です。

出典：旭川地方法務局『【証明書関係】地番を調べる方法はありますか。』／福島地方法務局『住宅地図から土地の所有者を調べるには？』

まとめ

この記事では、ブルーマップの購入を検討している方向けに、以下の内容を解説しました。

• ブルーマップから得られる情報
• ブルーマップの活用方法
• ブルーマップの閲覧方法

ブルーマップでは、地番をはじめ公図界や用途地域名、建ぺい率などの情報を得ることができます。金融機関の場合、融資の与信判断や不動産の担保価値を行う際にブルーマップが役に立ちます。

また、ブルーマップを閲覧したい場合、発行元から購入する以外にも図書館や法務局での閲覧も可能です。ただし、閲覧可能エリアが限られていたり、貸出ができないため有料で複写することになるなど利用条件には注意が必要です。さらに、情報収集を行うたびに足を運んで複写するのも時間と労力がかかります。

株式会社タスが提供する『TAS-MAP』では、高精度な不動産評価を実現するための機能の一つに「ブルーマップ」サービスがあります。TAS-MAPで閲覧できるブルーマップは、ゼンリンの許諾を受けた地図を使用しています。

地図画像については、株式会社ゼンリンの許諾を受けております。（許諾番号：Z11LD第334号）

住居表示や登記地番からの地図検索だけでなく、居住者名や郵便番号からも検索することができる利便性の高さも特徴です。ほかにも、検索した住所を土地建物評価や収益評価などの機能と連携して評価できます。

ブルーマップの閲覧のために業務中に外出したり、検索に時間をかけたりする必要もないため、日々の業務効率化を実現可能です！

TAS-MAPのサービス内容について詳しく知りたいという方は、お気軽にお問合せください。