グリーン車停車駅の賃料単価 ～JR中央線・青梅線編～

はじめに

　2025年春に開始される、中央線快速・青梅線のグリーン車サービス。2024年10月13日からは「グリーン車のお試し期間」として4・5両目にグリーン車が順次連結され、無料で試乗することができるようになりました。
　そこで今回は中央線・青梅線のグリーン車が停車する駅ごとに、マンションの賃料単価※1を見ていきたいと思います。
 
　以下の図表に、中央線と青梅線のグリーン車停車駅と最寄り駅別賃料単価を示します。

図 1-1　中央線・青梅線　グリーン車停車駅

表1-1　中央線快速 賃料単価

表1-2　青梅線 賃料単価

　これらの図表からでは傾向が少々わかりにくいので、以下より賃料単価の大小に注目した散布図を作成して詳しく見ていきましょう。

中央線快速

　中央線快速の賃料単価について、横軸に東京駅までの走行距離を、縦軸に賃料単価をとって散布図にプロットしました。青色で表される点は、中央特快が停車する駅になります。

図 2-1　単身向け賃料単価(中央線快速)

図 2-2　家族向け賃料単価(中央線快速)

　図2-1、図2-2では似たような傾向にあり、東京駅から離れるにしたがって賃料単価が低下していきます。また、中央特快が停車する駅は、通過する駅に比べて、同程度の距離にあっても賃料単価が比較的高いことがわかります。これらの駅は停車する列車本数が多いほかに、複数路線が乗り入れていることが多く、その利便性が賃料に上乗せされた結果だと考えられます。

図2-3　単身向け・家族向け 賃料単価差分(中央線快速)

　図2-3は単身向けと家族向けで賃料単価の差分をとったものです。差分がゼロより小さいときには家族向け＞単身向けであり、反対にゼロより大きいときには家族向け＜単身向けという関係になっています。
　これらの差分について、新宿駅と中野駅を境にして単身向けの賃料単価が家族向けの賃料単価を上回る傾向が見て取れます。その理由について、下図2-4の通り東京駅に近づくにつれ、単身向けの物件面積と家族向けの物件面積との差が狭まる傾向が考えられそうです。
　面積の差が狭まることで、相対的に家族向け物件の面積は小さくなり、面積が小さいと同じ賃料の物件でも平米あたりの単価が大きくなります。そのため差が小さいエリアでは家族向けの賃料単価が単身向けの賃料単価よりも高くなり、差が大きくなることでこの関係が逆転します。中野駅では差が小さいにも関わらず単身向け賃料単価が高くなっていますが、中野駅周辺では他の駅に比べて単身向け物件の需要が高く、このことが単身向けの賃料単価に影響を及ぼしていると考えられます。

図 2-4　単身向け・家族向け 面積差(中央線快速)

青梅線

　青梅線の賃料単価についても中央本線と同様に、横軸に東京駅までの走行距離を、縦軸に賃料単価をとって散布図にプロットしました。

図3-1　単身向け賃料単価(青梅線)

図3-2　家族向け賃料単価(青梅線)

　中央線と同様に、東京駅から離れるほど賃料単価が下がっていく傾向がみられます。牛浜駅が大きく下がっているのは、隣接する拝島駅・福生駅の1日当たり平均乗車人数※2が拝島駅（JR）27,621人、福生駅14,735人に対して、牛浜駅では4,213人であり、牛浜駅周辺では賃貸需要が小さいのかもしれません。

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図3-3　青梅線 最寄り駅別 物件募集件数(2023年)

　図3-3より、2023年の募集件数から見ても隣接駅に比べて牛浜駅の募集件数は少ないため、やはり賃貸需要が小さいと言えそうです。

おわりに

　今回は中央線と青梅線のグリーン車停車駅における賃料単価を見ていきました。使用データが2023年時点なので、グリーン車の導入によって人々が利便性を感じることで、今後賃料が上がっていく可能性があります。しばらく期間を空けてから、グリーン車導入前後で比較してみると面白い結果が出るかもしれません。

※1 2023年1月～2023年12月の賃料/㎡から中央値を算出。
　   ワンルーム～1DKを単身向け物件、1LDK～を家族向け物件とした。

※2　各駅の乗車人員2023年度 | JR東日本 (jreast.co.jp)

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