賃貸住宅のＤＤＣＦ法の例

収益評価の基本のキ（第９回）
ＤＤＣＦ法③

藤井和之
株式会社タス

今回は、架空の賃貸住宅を用いたＤＤＣＦ法の分析例についてご紹介します。

例題として用意した物件は、以下の通りです。

この賃貸住宅の賃料と空室率について、以下の条件に従ってモンテカルロシミュレーションを行い、リザーブを加味した各年度のデフォルト率を算出してみましょう。
なお、リザーブの算出は

で行います。初期値は5000万円で設定し、ローンは融資額22億円、融資期間35年の元利均等、金利3％で設定しています。

モンテカルロシミュレーションの条件設定は、以下の通りです。

1. 賃料のシミュレーション条件​​​​​​​
2. 空室率のシミュレーション条件

今回はEXCELを使って、それぞれ毎期1万回、第2年度～第35年度のシミュレーションを行いました。（EXCELの使用上、すべてのパスが表示できませんがご了承ください。）

図１　賃料収入のパス

図２　空室率のパス

図３　ＮＯＩのパス

賃料収入・空室率・ＮＯＩのすべてで、パスが狭い範囲で推移していることがわかります。

これは、賃貸住宅の賃料変化率と空室率変化率が小さいことに起因しています。

したがって、ＮＯＩは賃料収入の経年下落率に影響されて下落方向に推移することになりますので、数年の時間差はあるもののどれか一つのパスでＤＳＣＲ＝1.0を下回る（ＮＯＩだけで借り入れの元利を返済できなくなる）場合が、すべてのパスで発生することとなります。

ちなみに、図４は当初5000万円の手持ち費用がある場合のリザーブの推移、図５は全パスに占めるデフォルト率（リザーブが0を下回る率）の推移です。３パターン（10,000回、5,000回、1,000回）のパス生成回数でデフォルト率の算出を行ってみましたが、結果に大差はありませんでした。

図４　リザーブの推移

図５　デフォルト率の推移

つまり、デフォルトするかどうかは、ＮＯＩのスタート地点の金額と返済額によって決まるということがわかります。

賃貸住宅はパスの幅が狭いため、時間をかけてＤＤＣＦ法を行う必要性は低く、ＤＣＦ法で標準パターン、楽観パターン、悲観パターンを算出する程度で十分であるということが、今回の結果から判断できます。

オフィスについては、景気動向に大きく影響される面もあるため、先のミニバブル前後のように、景気の大きな動きがある場合はパスの幅が大きくなる可能性がありますが、アベノミクス以降の景気の変化が少ない時期のデータを使用すると、賃貸住宅と同様にパスの幅が小さくなると考えられますので、やはりＤＣＦ法で十分であるということになります。

重要なのは、データに基づきパラメーターを設定することなのです。