生産緑地の2022年問題とは？ 生産緑地の3つの活用方法と指定解除の要件

生産緑地とは、1992年に改正された『生産緑地法』によって指定された土地のことです。生産緑地として指定を受けた土地では、農地・緑地として土地を維持・管理する営農義務が発生する代わりに、少なくとも30年間は税制優遇を受けられます。

そして、現在注目されている生産緑地の2022年問題では、この30年間の営農義務が一斉に終了することで、大量の土地が市場へ供給され、地価の下落を引き起こすのではないかと懸念されています。

この記事では、生産緑地の2022年問題と生産緑地の活用方法、指定解除の方法について詳しく解説します。

出典：e-Gove法令検索『生産緑地法（昭和四十九年法律第六十八号）』

生産緑地の2022年問題とは

生産緑地の2022年問題とは、生産緑地に課せられていた30年間の営農義務が2022年に一斉に解除されることで懸念されるさまざまな問題を指します。

30年間の営農義務を経過すると、生産緑地の保有者は市町村に対して土地の買取りを申し出ることが可能になります。30年経過した生産緑地が一斉に宅地化され、不動産市場に供給されれば、地価が下落する可能性が考えられます。

また、生産緑地の指定が解除されることで固定資産税や相続税などの税制の優遇がなくなるため、土地を所有し続けることの負担が大きくなる問題も挙げられています。

国土交通省の『令和2年 都市計画現況調査』によれば、2020年3月31日時点で、全国にある生産緑地は12,332ヘクタールです。また、その半数以上にあたる7,075ヘクタールが関東に集中しており、次いで近畿が3,826ヘクタール、中部が1,419ヘクタールと続きます。

▼生産緑地地区

国土交通省『令和2年 都市計画現況調査』を基に作成

生産緑地の3つの活用方法

生産緑地の2022年問題では、地価の下落や土地を所有し続けることの負担などの問題が懸念されますが、生産緑地の指定を受けた土地や指定を解除した土地はどのように活用できるのでしょうか。

ここでは、生産緑地の3つの活用方法について紹介します。

①特定生産緑地の指定を受ける場合​​​​​​​

画像引用元：国土交通省 都市局『生産緑地法等の改正について』

特定生産緑地とは、指定を受けることで買取り申し出が可能となる期日を10年間延期できる制度です。

▼特定生産緑地の指定を受けるメリット

• 固定資産税と都市計画税の減額
• 相続税の猶予
• 贈与税の猶予
• 10年ごとに特定生産緑地の継続の可否を判断できる

三大都市圏特定市の市街化区域では、農地でも宅地と同様の高い固定資産税が課せられますが、特定生産緑地に指定されれば、引き続き農地課税となるため税金を抑えられます。

また、生産緑地に指定された場合は30年の営農義務が課せられますが、特定生産緑地では10年ごとに継続可否の判断ができます。

一方で、特定生産緑地の指定を受けることにはデメリットもあります。

▼特定生産緑地の指定を受けるデメリット

• 営農義務が継続される
• 土地を売却できない
• 原則として土地に手を加えることができない

特定生産緑地の指定を受けた場合、10年間は営農義務が継続されます。その間は該当の土地を宅地化して売却ができないだけではなく、土地を担保に融資を受けることもできません。

さらに、原則として、建造物の新築・改築は行うことができません。ただし、営農に必要な施設であれば、市町村の許可を得て建築できます。

出典：e-Gov法令検索『生産緑地法（昭和四十九年法律第六十八号）』

②生産緑地の指定解除後に土地活用をする場合

生産緑地の指定解除後は営農義務がないため、その土地をどのように利用するかは自由です。

たとえば、生産緑地の指定が解除された土地にアパートやマンションなどを建築して、家賃収入で定期的な収入を得ることも活用方法の一つです。

一方で、生産緑地ではなくなるため、生産緑地のメリットである税制の優遇はなくなります。そのため、固定資産税が宅地並みとなり、相続税の猶予制度も現世代で終了となります。

③指定解除後に売却する場合

生産緑地が解除されれば固定資産税の減免措置がなくなるため、農地でも宅地並みの評価となります。

しかし、解除後であれば地目変更を行い、住宅用地としての売却を目指せます。土地を売却すれば、固定資産税を支払う必要はありません。

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生産緑地の指定解除

生産緑地の指定解除は、生産緑地の買取りの申し出を指します。指定の解除は要件を満たすことで許可される場合もあります。ここでは、それぞれの要件を詳しく紹介します。

①農業等に従事することが不可能となる主たる従事者の身体故障

1つ目は、主たる従事者が農業等に従事することが不可能となる身体故障を生じたケースです。ここでいう主たる従事者とは、生産緑地に指定された土地で、主に農業に従事する人を指します。

画像引用元：国土交通省『生産緑地法施行規則の一部を改正する省令』

なお、生産緑地の指定解除のために買取りを申し出るには、農業委員会が発行する証明書等を添付したうえで所属の市町村に対して買取りの申し出を行います。

②主たる従事者の死亡

2つ目は、主たる従事者が死亡したケースです。この場合も主たる従事者の身体故障が生じたケースと同様に、生産緑地の所有者が買取りの申し出を行うことができます。

『生産緑地法（昭和四十九年法律第六十八号）』では、市町村長に対して、国土交通省令で定める様式の書面で生産緑地を時価で買い取る旨を申し出ることができると記されています。

一方で、前述したように、生産緑地の指定を解除することで相続税や固定資産税の減免措置がなくなるため、主たる従事者が死亡しても解除を選択しないという選択肢もあります。

出典：e-Gov法令検索『生産緑地法（昭和四十九年法律第六十八号）』

③生産緑地として告示の日から30年が経過

3つ目は、生産緑地の指定を受けて30年が経過したケースです。『生産緑地法（昭和四十九年法律第六十八号）』では、生産緑地の都市計画の告示日から起算して30年経過後、買取りの申し出を行うことができると示されています。

継続を選択する場合、特定生産緑地として10年ごとに更新をしていく必要があり、営農義務も継続されます。

買取りの申し出を行う際は、市町村長に対して国土交通省令で定める様式の書面により申し出を行う点は②と同様です。なお、継続を選択しない場合、生産緑地の指定は解除されます。

出典：e-Gov法令検索『生産緑地法（昭和四十九年法律第六十八号）』

まとめ

この記事では、生産緑地の2022年問題に関して、以下の項目で解説しました。

• 生産緑地の2022年問題
• 生産緑地の活用方法
• 生産緑地の指定解除について

生産緑地の2022年問題は、30年間の営農義務が一斉に終了することで懸念される問題です。

30年経過した後は、営農の継続、当該土地の活用、売却という3つの活用方法があります。しかし、一部報道では、約8割の方がすでに特定生産緑地として10年間の延長申請をしたといわれています。

仮に、東京都の生産緑地を3,000ヘクタールとして、そのうちの5％が市場に出たとします。1棟を約38坪として計算した場合、戸建て約11,940棟分に相当します。そうすると、不動産市場へ大きな影響を及ぼす可能性があります。

また、売却や家賃収入を得る目的で土地を有効活用したいと考え、生産緑地の指定を解除する方が増加することも想定できます。生産緑地の売買に関わる際は、景気動向や宅地化の動向を注視したうえで、適切な価格設定をする必要があります。

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