20万円の貸家の面積推移を見てみよう！ ＜ 23区 vs 都下 ＞

■サマリー

• 家賃20万円の物件について、東京23区と東京都下(離島除く)の平均面積（㎡）を比較
• 東京23区は平均面積が緩やかに低下している
• 東京都下は第2回緊急事態宣言以降に平均面積が低下したが、2021年9月以降に上昇し、直近6ヶ月は横ばいに推移

◆はじめに

今回は、家賃を20万円※1に固定して、東京23区と東京都下(離島除く)の平均面積（㎡）の推移を見ていきます。

コロナ禍を経てテレワークが常態化したことで、「都心の狭い部屋」よりも「郊外の広い部屋」へと需要が変化していますが、供給側はどのように変化しているのでしょうか？

実際の賃貸募集データを用いて分析していきたいと思います。

※1：管理費・共益費込みの家賃が18万円～22万円の物件を20万円の物件としています。

●東京23区と東京都下の平均面積推移

図1では、東京23区と東京都下の平均面積の推移（2018年1月～2022年9月）を示しています。

赤い実線は東京23区、緑の破線は東京都下を示しており、緊急事態宣言が施行された期間は薄い青色で塗りつぶしています。

また、それぞれの地域について、四分位範囲※2を面で塗りつぶしています。

※２：データの散らばりを表す。データの中央50％部分の範囲（25％～75％の間のレンジ）。

図1　平均専有面積の推移　23区vs都下

この結果をそれぞれの視点で見ていきましょう。

23区のグラフを見ると、2021年5月で低下から横ばいに切り替わっています。このことから、「それまでは同じ家賃でより狭い部屋を募集できていたのが、2021年5月で下げ止まった」という可能性が推察できます。

一方で都下のグラフでは、コロナ禍で23区と同様の傾向が見られましたが、宣言明けには元の水準に回帰しています。

今回の分析では、家賃20万円のすべての賃貸物件を対象としました。

しかし、募集供給ではなく新築供給に着眼した方が、より詳細な影響を把握できるかもしれません。また、世帯構成別に分析した方が世帯ごとの“住む場所選び”の実態をつかめるかもしれません。

これらの課題は次回以降のコラムでご紹介していこうと思います。

●四分位範囲の深堀り

さて、ここからは四分位範囲を使ってデータの散らばり具合の推移について、少し深堀りしてみていきたいと思います。

図1に描画されている四分位範囲に目を向けてみると、そのレンジの傾向に23区と都下で差があることが分かります。

23区では、コロナ以前～2022年9月までレンジが少しずつ狭くなっています。しかしその一方で、都下の四分位範囲はだんだんと広くなっています。

この現象を深堀りするために図2を見てみましょう。

図２　四分位範囲の推移

図2では、数値化した23区と都下の四分位範囲の推移を比較しています。

このグラフから、2019年11月を起点として23区と都下の四分位範囲（つまり、データの散らばり具合）が逆転しており、さらにその後2020年4月頃から乖離していく様子が分かります。

また、図3には四分位範囲だけでなく、最小値と最大値の推移も併せて示されています。

図3　最小値～最大値のレンジ推移

ここでは左側に23区、右側に都下を並べています。

見比べてみると、「四分位範囲が広い都下よりも、23区の方が最小値～最大値のレンジが広い」ということが分かりました。

どうしてでしょうか？

ここで、最新時点（2022年9月）で切り取ったヒストグラムを見てみましょう。（図4）

図4　最新時点（2022年9月）のデータ分布

これまでの結果通り、「最小値～最大値のレンジは23区が広い」ということは図4からも分かります。

ここからさらに図4から読み取れるのは、「ヒストグラムのとがり具合（尖度）の違い」です。

23区は40㎡付近でヒストグラムが鋭くなっている一方、都下では50㎡～75㎡付近全体が同程度尖ったヒストグラムになっています。

つまり、23区では40㎡付近の“狭い区間”にデータの中央50％部分が存在していて、都下ではその50％のデータが23区より広い50㎡～75㎡付近に散らばっているということです。

この分布傾向の差が、図3のような結果を生んでいたということになります。

◆おわりに

今回は四分位範囲を用いてデータの性質を紐解いてみました。

しかし、データをどのように表現するかによって、用いるべき指標は異なります。

不動産マーケット分析「ANALYSTAS」では、それぞれのデータに即した利活用・組み合わせ方法をご提案させていただきます。ご興味をお持ちの方は、お気軽にお問い合わせください。